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Etrangers Achetant Propriété en Roumanie

Etrangers Achetant Propriété en Roumanie

QUESTION : QUELLES SONT LES RÉGLEMENTATIONS JURIDIQUES POUR LES ÉTRANGERS QUI ACHÈTENT DES BIENS IMMOBILIERS EN ROUMANIE ?

Réponse : Le système juridique roumain établit des réglementations précises en matière de propriété immobilière en Roumanie. Il existe plusieurs cas distincts qui doivent être expliqués pour bien comprendre l’approche juridique générale. Les citoyens étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Roumanie, mais seulement sous certaines conditions. Ces limitations font généralement référence à des critères économiques immédiats que la Roumanie devait remplir en tant que membre actif de l’Union européenne.

Informations en bref

 

Restrictions liées à la nationalité (Oui/Non)

 Non

 Restrictions en ce qui concerne l’achat de terrains (Oui/Non)

 Oui, dans certains cas

 Achat de terrain agricole

Uniquement pour les particuliers (sous certaines conditions) 

 Autorisations spéciales des autorités roumaines  Généralement, non
 Diligence raisonnable en matière immobilière

 Il est conseillé aux étrangers qui achètent une propriété en Roumanie d’effectuer une vérification préalable complète, avec l’aide d’un expert tel que l’un de nos avocats.

 

Documents immobiliers analysés à des fins de diligence raisonnable 

 Extrait du registre foncier, documents fiscaux pertinents, hypothèques, respect des règlementations relatives à l’eau/gaz, conformité permis de construire, questions environnementales et plus au cas par cas.

 

Documents exigés des étrangers achetant une propriété en Roumanie

Pièces d’identité (passeport pour les particuliers), documents d’entreprise (lorsque l’acheteur est une personne morale établie dans un autre pays) 

Documents obligatoires demandés au vendeur

 Acte de propriété, documents du registre foncier, extrait du registre foncier, certificat de performance énergétique et autres

 

Acheter une propriété par l’intermédiaire d’un représentant local

Le citoyen étranger peut désigner un représentant local pour s’occuper de l’achat au moyen d’une procuration. 

 Mesures spéciales pour les étrangers qui achètent une propriété en Roumanie  La personne physique doit demander un numéro d’identification fiscale (NIF) auprès de l’Agence Nationale de l’Administration Fiscale.
 Taxes pour l’achat d’une propriété en Roumanie

 Pas d’impôt dû pour les transactions immobilières inférieures à 450 000 lei, 3% pour les transactions supérieures à ce montant (après déduction du montant non imposable) 

Frais d’enregistrement de 0,15% de la valeur de la propriété pour les personnes physiques et de 0,5% pour les personnes morales (pas moins de 60 lei/propriété) 

Frais de notaire

 Permis de construire spéciaux

 Soumis aux exigences du droit de la construction pour les rénovations/modifications et au régime particulier des bâtiments/monuments historiques classés

 

Étapes post-achat

 Immatriculation aux impôts locaux dans les 30 jours à compter de la date d’authentification du contrat de vente/achat

Inscription tabulaire notariale

Modifications des contrats de services publics

 Prix des appartements en Roumanie

Environ 1,707 EUR/m² utile à fin avril 2022 

Assistance pour l’achat de propriétés en Roumanie   Sur demande, notre équipe propose des solutions complètes aux étrangers qui souhaitent acheter des appartements, des maisons, des complexes commerciaux ou résidentiels dans le pays.

 

Avant d’entrer dans les détails, notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier en Roumanie souhaite attirer l’attention sur certains aspects spécifiques concernant le statut juridique des citoyens étrangers. Nous distinguerons en outre trois grandes classes: les étrangers, les apatrides et les personnes morales. Il s’agit des groupes les plus importants, représentant des personnes physiques ou morales susceptibles de tomber sous le coup de la réglementation sur les droits de propriété. L’achat d’un bien immobilier en Roumanie révèle plusieurs circonstances différentes.

QUESTION : EXISTE-T-IL DES RESTRICTIONS POUR LES ÉTRANGERS INTÉRESSÉS PAR L’ACHAT D’APPARTEMENTS OU DE BÂTIMENTS COMMERCIAUX EN ROUMANIE ?

Réponse : La législation roumaine ne prévoit aucune interdiction concernant la propriété de biens immobiliers roumains, tels que des appartements, des bâtiments commerciaux ou industriels, pour les citoyens étrangers, les apatrides ou les personnes morales, quel que soit leur pays d’origine. Ainsi, ils peuvent acquérir des droits de propriété sur les biens immobiliers mentionnés ci-dessus dans les mêmes conditions que celles applicables aux citoyens roumains.

Toutefois, les terrains sur lesquels se trouvent ces bâtiments ne peuvent être acquis et il faut donc établir un droit de « superficie » en faveur de ces propriétés. En bref, un citoyen étranger intéressé à réaliser un investissement immobilier roumain peut acquérir le droit d’utiliser le terrain, mais pas le droit de posséder le terrain. Nos avocats spécialisés en droit immobilier en Roumanie peuvent vous fournir plus d’informations sur les implications juridiques.

QUESTION : JE SUIS UN CITOYEN DE L’UE INTÉRESSÉ PAR L’ACHAT D’IMMOBILIER EN ROUMANIE. QUELLES LOIS S’APPLIQUENT À MOI ?

Réponse : Concernant le droit de propriété des biens immobiliers roumains pour les citoyens de l’UE, les apatrides domiciliés dans l’UE et les personnes morales établies dans un État membre de l’UE ou appartenant à l’Espace économique européen : le processus d’acquisition de terrains est strictement réglementé par la loi no 312/2005, art. 44 par. (2) la thèse finale qui établit que “les étrangers (citoyens étrangers) et les apatrides ne peuvent acquérir la propriété privée de terres que dans les conditions découlant de l’adhésion de la Roumanie à l’Union européenne et d’autres traités internationaux auxquels la Roumanie est partie, sur base de réciprocité, conformément à une loi organique, ainsi que par voie de succession légale.”

À présent, il existe deux circonstances différentes dans lesquelles les particuliers étrangers peuvent acheter un bien immobilier (un terrain) en Roumanie:

  1. les personnes physiques non domiciliées en Roumanie, mais qui sont citoyens de l’UE ou citoyens d’un État membre de l’Espace économique européen, les apatrides non domiciliés en Roumanie, mais domiciliés dans un État membre de l’UE, ainsi que les personnes morales non domiciliées en Roumanie (établi conformément aux dispositions légales d’un État membre de l’UE) – toutes peuvent acquérir la propriété d’un terrain, uniquement si ces terrains sont utilisés pour la construction de résidences secondaires ou de sièges sociaux secondaires. Ces catégories sont donc autorisées à acheter des terrains, mais uniquement à ces conditions.
  2. Les agriculteurs qui sont soit citoyens d’un État membre de l’UE ou les apatrides résidant dans un État membre de l’UE et qui établissent leur résidence en Roumanie, peuvent acquérir des droits de propriété sur des terres agricoles, des forêts et des terrains forestiers dans les mêmes conditions que celles applicables aux citoyens roumains et aux personnes morales roumaines, à conditions qu’ils puissent prouver officiellement qu’ils travaillent en tant qu’agriculteurs et ne changeront pas le nature de leur activité.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’une ou les deux de ces situations, veuillez contacter nos avocats spécialisés en droit immobilier en Roumanie.

COMMENT PUIS-JE ACHETER UN TERRAIN
EN ROUMANIE ?

La première étape de l’achat d’un terrain est effectuée par le vendeur, qui doit déposer une demande auprès de la mairie située dans la zone du terrain pour que l’offre soit affichée.

La demande d’affichage de l’offre doit être accompagnée de l’offre de vente, des informations sur le terrain et le vendeur ainsi que des documents cadastraux. Nos avocats peuvent vous aider à vérifier ces documents et à acheter un terrain en Roumanie.

Les préempteurs qui ont le droit d’exprimer leur intention d’acheter le terrain, d’accepter l’offre et de l’enregistrer dans un délai de 30 jours à compter de l’affichage de l’offre de vente bénéficient de cette demande.

Si aucun préempteur n’exprime son intention d’acheter le terrain, la transaction est libre et le contrat de vente est conclu par le certificat délivré par la commune. Par la suite, la vente peut être authentifiée par un notaire ou remplacée par la décision du tribunal.

Avant d’entamer la phase d’acquisition, il est recommandé de procéder à une vérification préalable (due diligence) en Roumanie, et notre cabinet d’avocats propose ce service sur demande.

DOCUMENTS NÉCESSAIRES POUR L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN ROUMANIE

Tant le vendeur que l’acheteur doivent rédiger et présenter une série de documents au notaire où le contrat de vente/achat est authentifié.

Le vendeur doit présenter les documents suivants :

  • carte d’identité;
  • acte de propriété ;
  • attestation fiscale;
  • documents cadastraux (tabulation, plan de localisation, plan d’arpentage) ;
  • extrait du registre foncier ;
  • certificat de performance énergétique ;
  • une attestation délivrée par le syndic des propriétaires de l’immeuble où se situe le bien (pour les appartements uniquement) ;
  • factures de services publics à jour.

En plus de cela, les personnes morales agissant en tant que vendeur d’un bien immobilier en Roumanie présenteront également le certificat fiscal en cours de validité, le certificat d’inscription au registre du commerce, la décision du conseil d’administration ou la décision de l’associé de vendre le bien et une procuration pour le représentant de la société afin de conclure la vente/achat (le cas échéant). Nos avocats immobiliers roumains vérifieront si tous ces documents sont en ordre.

Les vendeurs doivent noter que l’attestation fiscale n’est valable que pour une durée limitée et que dans le cas des copropriétaires, l’autre partie devra également se présenter devant le notaire et obtenir une attestation fiscale distincte à son nom. Les époux vendant des biens communs devront également présenter leur acte de mariage.

Le certificat de performance énergétique est délivré par un auditeur énergétique agréé. Nos avocats immobiliers roumains peuvent aider les ressortissants étrangers à externaliser ce service. Il est important de travailler uniquement avec un auditeur accrédité et celui-ci devra être autorisé par le ministère du développement régional et de l’administration publique qui relève du gouvernement roumain.

Une pratique courante consiste à conclure un avant-contrat de vente/achat lors de l’achat d’une propriété en Roumanie. Notre équipe d’avocats immobiliers roumains peut vous aider à rédiger le contrat préliminaire de vente/achat ainsi que le document final. Ils sont authentifiés chez n’importe quel notaire public en Roumanie et peuvent être signés en 2 à 4 jours, selon le rendez-vous pris par le notaire.

QUESTION : J’AI BESOIN DE FAIRE UN CONTRÔLE D’UN BIEN IMMOBILIER EN ROUMANIE, POUVEZ-VOUS M’AIDER ?

Réponse : Sachant que l’une des grandes opportunités commerciales en Roumanie se trouve aujourd’hui dans le domaine immobilier, nous avons formé une équipe d’avocats roumains experts, engagés à développer des solutions créatives et professionnelles adaptées aux intérêts commerciaux de nos clients. Nos avocats peuvent mener une procédure de due diligence immobilière en Roumanie et vous aider à prendre la meilleure décision lors de l’achat d’une propriété dans ce pays.

Notre cabinet d’avocats en Roumanie a créé sa propre agence immobilière, afin que nous puissions offrir des opportunités rentables en matière d’investissements immobiliers roumains. Envoyez-nous simplement un court mail avec vos demandes et nous vous répondrons dans les 48 heures.

QUESTION : JE SUIS UN CITOYEN NON UE INTÉRESSÉ PAR L’ACHAT D’UN BIENIMMOBILIER EN ROUMANIE. PUIS-JE LE FAIRE ?

Réponse : Concernant le droit de propriété des biens immobiliers pour les citoyens étrangers et les apatrides, ainsi que pour les personnes morales étrangères – hors de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen :

Les étrangers qui achètent des biens immobiliers en Roumanie, les apatrides ainsi que les personnes morales appartenant à des États étrangers peuvent acquérir des droits de propriété sur des biens immobiliers – des terrains, uniquement dans les conditions stipulées par les traités internationaux, sur la base de la réciprocité. Ces conditions peuvent être discutées plus en détail avec nos avocats en Roumanie.

COÛTS LIÉS À L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN ROUMANIE

Les prix de l’immobilier en Roumanie varient au niveau du département et également au sein d’une même ville, en fonction de la zone où se trouve l’appartement ou la maison. Bucarest et Cluj sont statistiquement les deux villes de Roumanie où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Les prix varient entre les appartements situés dans d’anciens immeubles communistes et les nouveaux complexes résidentiels, en particulier ceux situés dans la partie nord de Bucarest.

Les prix de l’immobilier ont augmenté en 2022 dans toutes les grandes villes du pays.

Les analystes rapportent qu’au premier trimestre 2022, le prix moyen du mètre carré de surface habitable a augmenté de 7,4%, pour atteindre environ 1,384 euros.

Dans certaines des plus grandes villes du pays, la hausse des prix a dépassé 10 % par rapport à l’année précédente.

À Bucarest, les prix les plus élevés concernent les propriétés situées dans le centre et au nord de la ville, tandis qu’à Cluj, les prix les plus élevés sont également enregistrés pour les appartements situés dans la zone centrale de la ville.

Une assistance juridique de qualité peut vous apporter des gains financiers à long terme et garantira toujours un investissement sûr. Nous sommes là pour vous aider, alors appelez notre cabinet d’avocats en Roumanie pour une consultation gratuite.