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Extranjeros que compran propiedades en Rumanía

Extranjeros que compran propiedades en Rumanía

PREGUNTA: ¿CUÁLES SON LAS NORMAS LEGALES PARA LOS EXTRANJEROS QUE COMPRAN BIENES RAÍCES EN RUMANÍA?

Respuesta: El sistema jurídico rumano establece normas precisas en materia de propiedad de bienes raíces en Rumanía. Hay varios casos distintos que es necesario explicarles para comprender completamente el enfoque jurídico general. Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir bienes raíces en Rumanía, pero sólo bajo ciertas condiciones. Estas limitaciones generalmente se refieren a criterios económicos inmediatos que Rumanía tenía que cumplir como miembro activo de la Unión Europea.

Antes de entrar en detalles, a nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Rumanía le gustaría informarle sobre aspectos concretos relacionados con la situación jurídica de los ciudadanos extranjeros. Se distinguen tres grandes clases: extranjeros, apátridas y personas jurídicas. Estos son los grupos más importantes, que representan a personas físicas o jurídicas que pueden estar sujetas a regulaciones de derechos de propiedad. La compra de bienes inmuebles en Rumanía revela varias circunstancias diferentes.

PREGUNTA: ¿HAY RESTRICCIONES PARA LOS EXTRANJEROS INTERESADOS EN COMPRAR CASAS, APARTAMENTOS O EDIFICIOS COMERCIALES EN RUMANÍA?

Respuesta: La legislación rumana no prohíbe la propiedad de bienes raíces rumanos, como apartamentos, edificios comerciales o industriales, a ciudadanos extranjeros, apátridas o entidades jurídicas, independientemente de su país de origen. Por tanto, pueden adquirir derechos de propiedad sobre los bienes raíces mencionadas anteriormente en las mismas condiciones que las aplicables a los ciudadanos rumanos.

Sin embargo, los terrenos sobre los que se asientan estas edificaciones no pueden ser adquiridos, por lo que se debe constituir un derecho de “superficie” a favor de estas propiedades. En resumen, un ciudadano extranjero interesado en realizar una inversión inmobiliaria rumana puede adquirir el derecho a utilizar el terreno, pero no el derecho a poseerlo. Nuestros abogados inmobiliarios en Rumanía pueden brindarle más información sobre las implicaciones legales.

Breve información

 
 Restricciones de nacionalidad (Sí/No) No 

 Restricciones a la compra de terrenos (Sí/No)

Sí, en algunos casos

 Compra de tierras agrícolas

 Sólo para particulares (bajo determinadas condiciones)

 Aprobaciones especiales de las autoridades rumanas Generalmente, no 
 Due diligence en el sector inmobiliario

 

 Se recomienda a los extranjeros que compren propiedades en Rumanía que lleven a cabo una debida diligencia exhaustiva, asistidos por un experto como uno de nuestros abogados

 Documentos de propiedad analizados con fines de due dilligence

 Extracto del registro de la propiedad, documentos fiscales relevantes, hipotecas, cumplimiento de reglas de agua/gas, conformidad con los permisos de construcción, cuestiones medioambientales y más, caso por caso

 

Documentos requeridos a los extranjeros que compran propiedades en Rumanía 

 Documentos de identificación (pasaporte para personas físicas), documentos corporativos (cuando el comprador sea una persona jurídica establecida en otro estado)

Documentos obligatorios solicitados al vendedor

 La escritura de propiedad, los documentos catastrales, el extracto del catastro, el certificado de eficiencia energética y otros

 Comprar propiedad en Rumanía a través de un agente local

El ciudadano extranjero puede designar un representante local para tramitar la compra mediante un poder 

 Medidas especiales para los extranjeros que compran propiedades en Rumanía  La persona física deberá solicitar un número de identificación fiscal (NIF) en la Agencia Tributaria
 Impuestos al comprar una propiedad en Rumanía

 No se deben pagar impuestos por transacciones inmobiliarias inferiores a 450.000 lei, 3% para transacciones superiores a esta cantidad (después de deducir la cantidad no imponible) 

Tasa de registro del 0,15% del valor de la propiedad para personas físicas y del 0,5% para personas jurídicas (no menos de 60 lei/propiedad) 

Honorarios de notario

 Permisos especiales de construcción

Sujeto a los requisitos de la ley de construcción para renovaciones/modificaciones y al régimen especial para edificios catalogados/monumentos históricos 

 Etapas posteriores a la compra

 Registro con la Agencia Tributaria local dentro de los 30 días siguientes a la fecha de autenticación del contrato de compraventa

Registro notarial para tabulación

Cambios en los contratos de servicios públicos

 Precios de apartamentos en Rumanía

 Aproximadamente 1.707 euros/m² útil a finales de abril de 2022

 Asistencia para la compra de propiedades en Rumanía  Bajo pedido, soluciones completas de nuestro equipo para extranjeros que quieran comprar apartamentos, casas, complejos comerciales o residenciales en el país

PREGUNTA: SOY CIUDADANO DE LA UE INTERESADO EN COMPRAR PROPIEDADES EN RUMANÍA. ¿QUÉ LEYES SE APLICAN PARA MÍ?

Respuesta: En cuanto al derecho de propiedad de bienes raíces rumanos para ciudadanos de la UE, apátridas domiciliados en la UE y entidades jurídicas establecidas en un estado miembro de la UE o pertenecientes al Espacio Económico Europeo: el proceso de adquisición de tierras está estrictamente regulado por la Ley no. 312/2005, art. 44 párr. (2) – tesis final que establece que “los extranjeros (ciudadanos extranjeros) y los apátridas sólo pueden adquirir la propiedad privada de la tierra en las condiciones derivadas de la adhesión de Rumanía a la Unión Europea y de otros tratados internacionales en los que Rumanía es parte, sobre la base de la reciprocidad, de conformidad con una ley orgánica, así como por la vía de herencia legal.”.”

Actualmente, existen dos circunstancias diferentes en las que los extranjeros pueden comprar bienes raíces (terrenos) en Rumanía:

1.Las personas físicas no domiciliadas en Rumanía, pero que sean ciudadanos de la UE o de un Estado miembro del Espacio Económico Europeo, las personas apátridas no domiciliadas en Rumanía, pero domiciliadas en un Estado miembro de la UE, así como las personas jurídicas no domiciliadas en Rumanía. (establecido de acuerdo con las disposiciones legales de un estado miembro de la UE): todos pueden adquirir la propiedad de la tierra, solo si estas tierras se utilizan para la construcción de residencias secundarias o sedes secundarias. Así, estas categorías pueden comprar terrenos, pero sólo bajo estas condiciones.

2. Agricultores que sean ciudadanos de un estado miembro de la UE o apátridas que residen en un estado miembro de la UE. que establecen su residencia en Rumanía, pueden adquirir derechos de propiedad sobre tierras agrícolas, bosques y tierras forestales en las mismas condiciones que las aplicables a los ciudadanos rumanos y a las personas jurídicas rumanas, sólo si pueden demostrar oficialmente que trabajan como agricultores y no cambiarán el naturaleza de su actividad.

¿CÓMO PUEDO COMPRAR TERRENOS EN RUMANÍA?

El primer paso en la compra del terreno lo realiza el vendedor, quien debe registrar una solicitud en el ayuntamiento ubicado en la zona del terreno para que se pueda exponer la oferta.

La solicitud de exhibición de la oferta deberá ir acompañada de la oferta de venta, información sobre el terreno y el vendedor junto con los documentos catastrales. Nuestros abogados pueden ayudarle a verificar estos documentos y comprar terrenos en Rumanía.

Esta aplicación beneficia a los preferentes que tienen derecho a manifestar su intención de comprar el terreno, aceptar la oferta y registrarlo dentro de los 30 días siguientes a la exhibición de la oferta de venta.

Si ningún preferente expresa su intención de comprar el terreno, la transacción es gratuita y el contrato de compraventa se concluye mediante el certificado expedido por el municipio. Posteriormente, la venta puede ser autenticada por un notario o sustituida por decisión judicial.

Antes de iniciar la fase de adquisición, se recomienda la debida diligencia en Rumanía, y nuestro bufete de abogados ofrece este servicio previa solicitud.

DOCUMENTOS REQUERIDOS PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN RUMANÍA

Tanto el vendedor como el comprador deben redactar y presentar ante notario una serie de documentos donde se autentica el contrato de compraventa.

El vendedor preparará lo siguiente:

  • tarjeta de identificación;
  • el título de propiedad;
  • certificado de impuestos;
  • documentos catastrales (tabulación, plano de ubicación, plano topográfico);
  • extracto del registro de la propiedad;
  • certificado de eficiencia energética;
  • un certificado emitido por la comunidad de propietarios del edificio donde se encuentra la propiedad (sólo para apartamentos);
  • facturas de servicios públicos pagados al día.

Además de estos, las personas jurídicas que actúen como vendedores de una propiedad en Rumanía también deberán presentar el certificado fiscal válido, el certificado de inscripción en el Registro Mercantil, la decisión del consejo de administración o la decisión del asociado de vender la propiedad. Y un poder para representante de la empresa para cerrar la compra/venta (si corresponde). Nuestros abogados inmobiliarios rumanos comprobarán si todos estos documentos están en orden.

Los vendedores deben tener en cuenta que el certificado fiscal solo es válido por un período limitado y, en el caso de los copropietarios, la otra parte también deberá presentarse ante el notario y obtener un certificado fiscal por separado a su propio nombre. Los cónyuges que vendan bienes comunes también deberán presentar su certificado de matrimonio.

El certificado de eficiencia energética lo emite un auditor energético certificado. Nuestros abogados inmobiliarios rumanos pueden ayudar a los ciudadanos extranjeros a subcontratar este servicio. Es importante trabajar únicamente con un auditor acreditado y éste deberá estar autorizado por el Ministerio de Desarrollo Regional y Administración Pública que depende del Gobierno de Rumanía.

Una práctica común es celebrar un contrato de preventa/compra al comprar una propiedad en Rumanía. Nuestro equipo de abogados inmobiliarios rumanos puede ayudarle a redactar el contrato preliminar de compra/venta, así como el documento final. Se autentican en cualquier notario público de Rumanía y se pueden firmar en 2 a 4 días, según la cita realizada por el notario.

PREGUNTA: NECESITO HACER UNA VERIFICACIÓN DE PROPIEDAD EN RUMANÍA, ¿ME PUEDEN AYUDAR?

Respuesta: Sabiendo que una de las grandes oportunidades de negocio en Rumanía hoy en día es en el campo inmobiliario, formamos un equipo experto de abogados rumanos, comprometidos a desarrollar soluciones creativas y profesionales adaptadas a los intereses comerciales de nuestros clientes. Nuestros abogados pueden realizar un procedimiento de debida diligencia inmobiliaria en Rumanía y ayudarle a tomar la mejor decisión al comprar una propiedad en este país.

Nuestro bufete de abogados en Rumanía ha creado su propia agencia inmobiliaria, por lo que podemos ofrecer oportunidades rentables en inversiones inmobiliarias rumanas. Simplemente envíenos un breve correo electrónico con sus solicitudes y nos comunicaremos con usted dentro de las 48 horas.

PREGUNTA: SOY UN CIUDADANO EXTRACOMUNITARIO INTERESADO EN COMPRAR UNA PROPIEDAD EN RUMANÍA. ¿PUEDO HACER ESTO?

Respuesta: En cuanto al derecho de propiedad sobre bienes raíces para ciudadanos extranjeros y apátridas, así como para personas jurídicas extranjeras, de fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo:

Los extranjeros que compran propiedades en Rumanía, los apátridas y las personas jurídicas pertenecientes a Estados extranjeros pueden adquirir derechos de propiedad sobre bienes inmuebles y terrenos sólo en las condiciones estipuladas por los tratados internacionales, sobre la base de la reciprocidad. Estas condiciones se pueden discutir más a fondo con nuestros abogados en Rumanía.

COSTOS RELACIONADOS CON LA COMPRA DE INMUEBLES EN RUMANÍA

Los precios de las propiedades en Rumanía varían a nivel de condado y también dentro de la misma ciudad, dependiendo de la zona donde se encuentre el apartamento o la casa. Bucarest y Cluj son estadísticamente las dos ciudades de Rumanía con los precios inmobiliarios más altos. Los precios varían entre los apartamentos de los antiguos bloques comunistas y los nuevos complejos residenciales, especialmente los situados en la parte norte de Bucarest.

Los precios de las propiedades aumentaron en 2022 en las principales ciudades del país.

Los analistas informan de que, en el primer trimestre de 2022, el precio medio por metro cuadrado de superficie habitable aumentó un 7,4%, hasta aproximadamente 1.384 euros.

En algunas de las ciudades más grandes del país, el aumento de precios superó el 10% respecto al año anterior.

En Bucarest, los precios más altos se registran en las propiedades en el centro y norte de la ciudad, mientras que en Cluj también se registran los precios más altos en los apartamentos en la zona central de la ciudad.

Una asistencia jurídica de calidad puede aportarle beneficios económicos a largo plazo y siempre le garantizará una inversión segura. Estamos aquí para ayudar, así que llame a nuestro bufete de abogados en Rumanía para una consulta gratuita.