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Ausländer, die eine Immobilie in Rumänien kaufen

Ausländer, die eine Immobilie in Rumänien kaufen

FRAGE: WELCHE RECHTLICHEN BESTIMMUNGEN GELTEN FÜR AUSLÄNDER, DIE IN RUMÄNIEN IMMOBILIEN KAUFEN?

Antwort: Das rumänische Rechtssystem sieht genaue Vorschriften für den Besitz von Immobilien in Rumänien vor. Es gibt mehrere unterschiedliche Fälle, die erläutert werden müssen, um die allgemeine rechtliche Vorgehensweise zu verstehen. Ausländische Staatsbürger können in Rumänien Immobilien erwerben, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen. Diese Einschränkungen beziehen sich im Allgemeinen auf unmittelbare wirtschaftliche Kriterien, die Rumänien als aktives Mitglied der Europäischen Union erfüllen musste.

Bevor wir ins Detail gehen, möchte unser Team von Immobilienanwälten in Rumänien Ihre Aufmerksamkeit auf einige spezifische Fragen bezüglich des rechtlichen Status ausländischer Bürger lenken. Wir werden drei Hauptgruppen unterscheiden: ausländische Bürger, Staatenlose und juristische Personen. Dies sind die wichtigsten Gruppen, die natürliche oder juristische Personen darstellen, die unter die Regelungen des Eigentumsrechts fallen können. Beim Erwerb von Eigentum in Rumänien gibt es verschiedene Umstände.

Kurze Informationen

 
Staatsangehörigkeitsbeschränkungen (Ja/Nein)   Nein

 Grundstückskaufbeschränkungen (Ja/Nein)

Ja, in manchen Fällen

 Kauf landwirtschaftlicher Flächen

 Nur für natürliche Personen (unter bestimmten Voraussetzungen)

 Sondergenehmigungen der rumänischen Behörden

Normalerweise nein

 Due Diligence im Immobilienbereich

Ausländern, die Immobilien in Rumänien kaufen, wird empfohlen, eine umfassende Due Diligence durchzuführen und dabei von einem Experten wie einem unserer Anwälte unterstützt zu werden. 

 Analyse der Immobiliendokumente für Due-Diligence-Zwecke

 Grundbuchauszug, relevante Steuerunterlagen, Hypotheken, Einhaltung der geltenden Vorschriften für Wasser-/Gasleitungen, Einhaltung von Baugenehmigungen, Umweltfragen und andere im Einzelfall

 

Erforderliche Dokumente für Ausländer, die in Rumänien Immobilien kaufen

 Ausweisdokumente (Reisepass für natürliche Personen), Unternehmensdokumente (wenn der Käufer eine juristische Person mit Sitz in einem anderen Staat ist)

 Obligatorische Dokumente, die vom Verkäufer verlangt werden

Die Eigentumsurkunde, die Katasterunterlagen, der Grundbuchauszug, der Energieausweis und andere 

 Immobilienkauf über einen lokalen Bevollmächtigten

Der ausländische Staatsbürger kann durch eine Vollmacht einen Vertreter vor Ort mit der Abwicklung des Kaufs beauftragen 

 Besondere Schritte für Ausländer, die in Rumänien Immobilien (Häuser) kaufen  Die natürliche Person muss bei der Nationalen Agentur für Steuerverwaltung eine Steueridentifikationsnummer (NIF) beantragen
 Steuern beim Kauf einer Immobilie in Rumänien

 Keine Steuer für Immobilientransaktionen unter 450.000 Lei, 3 % für Transaktionen über diesem Betrag (nach Abzug des nicht steuerpflichtigen Betrags)

Registrierungsgebühr von 0,15 % des Wertes der Immobilie für natürliche Personen und 0,5 % für juristische Personen (nicht weniger als 60 Lei/Immobilie)

Notargebühren

 Sonderbaugenehmigungen

 Es gelten die baurechtlichen Vorgaben für Sanierungen/Umbauten sowie die Sonderregelung für Denkmalschutz

 Schritten nach dem Kauf

 Lokale Steuerregistrierung innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum der Beglaubigung des Kaufvertrags

Notarielle Registereintragung

Änderungen an Versorgungsverträgen

 Wohnungspreise in Rumänien

 Ca. EUR 1.707/Nutzqm Ende April 2022

Beratung bei Immobilien in Rumänien kaufen 

Auf Anfrage bietet unser Team Komplettlösungen für Ausländer an, die Wohnungen, Häuser, Geschäfts- oder Wohnkomplexe in Rumänien kaufen möchten.

FRAGE: GIBT ES IRGENDWELCHE BESCHRÄNKUNGEN FÜR AUSLÄNDER, DIE IN RUMÄNIEN IMMOBILIEN ODER GESCHÄFTSGEBÄUDE KAUFEN MÖCHTEN?

Antwort: Die rumänische Gesetzgebung kennt keine Verbote hinsichtlich des Eigentumsrechts an rumänischen Immobilien wie Wohnungen/Häuser , Geschäfts- oder Industriegebäuden für ausländische Staatsbürger, Staatenlose oder juristische Personen, unabhängig von ihrem Herkunftsland. Sie können also unter denselben Bedingungen wie rumänische Staatsbürger Eigentumsrechte an den oben genannten Immobilien erwerben.

Das Grundstück, auf dem sich diese Gebäude befinden, kann jedoch nicht erworben werden, so dass ein “Oberflächen”-Recht zugunsten dieser Immobilien geschaffen werden muss. Kurz gesagt, ein ausländischer Staatsbürger, der an einer Investition in rumänische Immobilien interessiert ist, kann zwar das Recht auf Nutzung des Grundstücks erwerben, nicht aber das Recht auf Eigentum an dem Grundstück. Unsere Anwälte für Immobilienrecht in Rumänien können Ihnen weitere Informationen über die rechtlichen Auswirkungen geben.

FRAGE: ICH BIN EU-BÜRGER UND MÖCHTE IMMOBILIEN (HÄUSER) IN RUMÄNIEN KAUFEN. WELCHE GESETZE GELTEN FÜR MICH?

Antwort: Hinsichtlich des Eigentums an rumänischen Immobilien für EU-Bürger, Staatenlose mit Wohnsitz in der EU und juristische Personen, die in einem EU-Mitgliedstaat gegründet wurden oder dem Europäischen Wirtschaftsraum angehören, ist der Prozess des Grunderwerbs durch das Gesetz Nr. 312/2005, Art. 44 Abs. (2) letzter Satz streng geregelt. (2) letzter Satz, der besagt, dass “Ausländer (ausländische Staatsbürger) und Staatenlose das Privateigentum an Grund und Boden nur unter den Bedingungen erwerben können, die sich aus dem Beitritt Rumäniens zur Europäischen Union und anderen internationalen Verträgen ergeben, denen Rumänien beigetreten ist, auf der Grundlage der Gegenseitigkeit, in Übereinstimmung mit einem organischen Gesetz, sowie durch gesetzliche Erbfolge”.

Gegenwärtig gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten für ausländische Personen, in Rumänien Immobilien (Grundstücke) zu erwerben:

1. Natürliche Personen, die nicht in Rumänien ansässig sind, aber EU-Bürger oder Bürger eines Mitgliedstaates des Europäischen Wirtschaftsraums sind, Staatenlose, die nicht in Rumänien, aber in einem EU-Mitgliedstaat ansässig sind, und juristische Personen, die nicht in Rumänien ansässig sind (und die nach den Rechtsvorschriften eines EU-Mitgliedstaates gegründet wurden) – sie alle können Eigentum an Grundstücken erwerben/kaufen, sofern diese Grundstücke für den Bau von Zweitwohnungen oder Nebengebäuden verwendet werden. Diese Kategorien dürfen also Grundstücke (in) Rumänien kaufen, aber nur unter diesen Bedingungen.

2. Landwirte, die entweder Bürger eines EU-Mitgliedstaats oder Staatenlose mit Wohnsitz in einem EU-Mitgliedstaat sind und ihren Wohnsitz in Rumänien haben, können unter denselben Bedingungen wie rumänische Staatsbürger und rumänische juristische Personen Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Forsten erwerben, sofern sie offiziell nachweisen können, dass sie als Landwirte tätig sind und die Art ihrer Tätigkeit nicht ändern werden.

Wenn Sie mehr über eine oder beide dieser Situationen wissen möchten, wenden Sie sich bitte an unsere rumänischen Anwälte für Immobilienrecht.

WIE KANN ICH GRUNDSTÜCK IN RUMÄNIEN KAUFEN?

Der erste Schritt beim Kauf eines Grundstücks besteht darin, dass der Verkäufer bei der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, einen Antrag auf Veröffentlichung des Angebots stellt.

Dem Antrag auf Abgabe des Angebots müssen das Verkaufsangebot, Informationen über das Grundstück und den Verkäufer sowie die Katasterunterlagen beigefügt werden. Unsere Anwälte können Ihnen helfen, diese Dokumente zu überprüfen und Grundstück in Rumänien zu kaufen.

Die Vorkaufsberechtigten profitieren von diesem Antrag und haben das Recht, innerhalb von 30 Tagen nach der Veröffentlichung des Verkaufsangebots ihre Absicht zum Kauf des Grundstücks zu bekunden, das Angebot anzunehmen und es zu registrieren.

Wenn kein Vorkaufsberechtigter seine Absicht bekundet, das Grundstück in Rumänienzu kaufen, ist die Transaktion kostenlos und der Kaufvertrag wird durch eine vom Rathaus ausgestellte Bescheinigung abgeschlossen. Anschließend kann der Verkauf von einem Notar beglaubigt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.

Vor Beginn der Kaufphase wird eine Due-Diligence-Prüfung in Rumänien empfohlen, die unsere Anwaltskanzlei Rumänienauf Anfrage anbietet.

 ERFORDERLICHE DOKUMENTE FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE IN RUMÄNIEN

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen eine Reihe von Dokumenten vorbereiten und dem Notar vorlegen, bei dem der Kaufvertrag beurkundet wird.

Der Verkäufer wird folgende Dokumente vorbereiten:

  • den Personalausweis;
  •  die Eigentumsurkunde;
  •  Steuerbescheinigung;
  •  Katasterunterlagen (Grundbuch, Lageplan, Vermessungsplan);
  •  Auszug aus dem Grundbuch;
  • Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz;
  •  eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes, in dem sich die Immobilie befindet (nur bei Wohnungen);
  •  aktuelle Rechnungen der Versorgungsunternehmen.

Darüber hinaus müssen juristische Personen, die als Verkäufer einer Immobilie in Rumänien auftreten, auch eine gültige Steuerbescheinigung, eine Bescheinigung über die Eintragung ins Handelsregister, den Beschluss des Vorstands oder des Gesellschafters zum Verkauf der Immobilie und eine Vollmacht für den Vertreter des Unternehmens zum Abschluss des Kaufs/Verkaufs (falls zutreffend) vorlegen. Unsere rumänischen Immobilienanwälte prüfen, ob alle diese Dokumente in Ordnung sind.

Verkäufer sollten beachten, dass die Steuerbescheinigung nur für einen begrenzten Zeitraum gültig ist und dass im Falle von Miteigentümern auch die andere Partei vor dem Notar anwesend sein und eine separate Steuerbescheinigung auf ihren eigenen Namen erhalten muss. Ehegatten, die eine gemeinsame Immobilie verkaufen, müssen außerdem ihre Heiratsurkunde vorlegen.

Der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz wird von einem zertifizierten Energieprüfer ausgestellt. Unsere Anwälte für Immobilienrecht in Rumänien können ausländischen Staatsangehörigen helfen, diese Dienstleistung auszulagern. Es ist wichtig, nur mit einem akkreditierten Prüfer zusammenzuarbeiten. Dieser muss vom Ministerium für regionale Entwicklung und öffentliche Verwaltung, das der rumänischen Regierung untersteht, zugelassen sein.

Es ist gängige Praxis, beim Kauf einer Immobilie in Rumänien einen Vorvertrag abzuschließen. Unser Team von rumänischen Immobilienanwälten kann Ihnen bei der Erstellung des vorläufigen Kaufvertrags sowie des endgültigen Dokuments helfen. Diese werden bei jedem Notar in Rumänien beglaubigt und können innerhalb von 2 – 4 Tagen unterzeichnet werden, je nach dem vom Notar festgelegten Zeitplan.

FRAGE: ICH MUSS EINE IMMOBILIENPRÜFUNG IN RUMÄNIEN DURCHFÜHREN, KÖNNEN SIE MIR HELFEN?

Antwort: Da wir wissen, dass eine der größten Geschäftsmöglichkeiten in Rumänien heute im Immobilienbereich liegt, haben wir ein Expertenteam aus rumänischen Anwälten aufgebaut, das sich der Entwicklung kreativer und professioneller Lösungen verschrieben hat, die auf die Geschäftsinteressen unserer Kunden zugeschnitten sind. Unsere Anwälte können eine Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Rumänien durchführen und Ihnen dabei helfen, die beste Entscheidung beim Kauf von Immobilien in diesem Land zu treffen.

Unsere Anwaltskanzlei in Rumänien hat eine eigene Immobilienagentur gegründet, so dass wir profitable Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen in Rumänien anbieten können. Senden Sie uns einfach eine kurze E-Mail mit Ihren Anforderungen. und wir werden Sie innerhalb von 48 Stunden kontaktieren.

FRAGE: ICH BIN EIN NICHT-EU-BÜRGER UND MÖCHTE IMMOBILIEN IN RUMÄNIEN KAUFEN. KANN ICH DAS TUN?

Antwort: In Bezug auf Immobilieneigentum für ausländische Staatsbürger und Staatenlose, sowie für ausländische juristische Personen – von außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes:

Ausländer, die in Rumänien Immobilien kaufen, Staatenlose sowie juristische Personen, die ausländischen Staaten angehören, können das Eigentum an Immobilien – Grundstücken – nur unter den in internationalen Verträgen vorgesehenen Bedingungen auf der Grundlage der Gegenseitigkeit erwerben. Diese Bedingungen können mit unseren Anwälten in Rumänien weiter besprochen werden.

KOSTEN FÜR DEN IMMOBILIENERWERB IN RUMÄNIEN

Die Immobilienpreise in Rumänien variieren auf Kreisebene und auch innerhalb derselben Stadt, je nachdem, in welchem Gebiet sich die Wohnung oder das Haus befindet. Bukarest und Klausenburg sind statistisch gesehen die beiden Städte in Rumänien mit den höchsten Immobilienpreisen. Die Preise variieren zwischen Wohnungen in alten, kommunistischen Wohnblocks und neuen Wohnkomplexen, insbesondere im nördlichen Teil von Bukarest.

Die Immobilienpreise sind im Jahr 2022 in allen größeren Städten des Landes gestiegen.

Analysten berichten, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnfläche im ersten Quartal 2022 um 7,4 % auf rund 1.384 Euro gestiegen ist.

In einigen der größten Städte des Landes lag der Preisanstieg bei über 10 % im Vergleich zum Vorjahr.

In Bukarest sind die höchsten Preise für Immobilien im Zentrum und im Norden der Stadt zu verzeichnen, während die höchsten Preise in Cluj (Klausstadt) ebenfalls für Wohnungen im zentralen Bereich der Stadt verzeichnet wurden.

Qualitativer Rechtsbeistand kann langfristige finanzielle Vorteile bringen und gewährleistet immer eine sichere Investition. Rufen Sie unsere Anwaltskanzlei in Rumänien an, um eine kostenlose Beratung zu erhalten.

von Cristian Darie