Immobilienkauf in Rumänien für Ausländer: Regeln und Ablauf

Welche Rechtsvorschriften gelten für Ausländer beim Immobilienkauf in Rumänien?

Das rumänische Rechtssystem sieht genaue Vorschriften für den Besitz von Immobilien in Rumänien vor, auch beim Immobilienkauf durch Ausländer. Es gibt mehrere unterschiedliche Fälle, die erläutert werden müssen, um die allgemeine rechtliche Vorgehensweise zu verstehen. Ausländische Staatsbürger können in Rumänien Immobilien erwerben, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen.

Bevor wir ins Detail gehen, möchte unser Team von Immobilienanwälten in Rumänien Ihre Aufmerksamkeit auf einige spezifische Fragen bezüglich des rechtlichen Status ausländischer Bürger lenken. Wir werden drei Hauptgruppen unterscheiden: ausländische Bürger, Staatenlose und juristische Personen. Dies sind die wichtigsten Gruppen, die natürliche oder juristische Personen darstellen, die unter die Regelungen des Eigentumsrechts fallen können. Beim Erwerb von Eigentum in Rumänien gibt es verschiedene Umstände.

Kurze Informationen	Details
Staatsangehörigkeitsbeschränkungen (Ja/Nein)	Nein
Grundstückskaufbeschränkungen (Ja/Nein)	Ja, in manchen Fällen
Kauf landwirtschaftlicher Flächen	Für natürliche und juristische Personen unter bestimmten Voraussetzungen (bei Flächen außerhalb von Ortschaften: Vorkaufsrechte und Käuferbedingungen nach dem Gesetz Nr. 17/2014)
Sondergenehmigungen der rumänischen Behörden	Normalerweise nein
Due Diligence im Immobilienbereich	Ausländern, die Immobilien in Rumänien kaufen, wird empfohlen, eine umfassende Due Diligence durchzuführen und dabei von einem Experten wie einem unserer Anwälte unterstützt zu werden.
Analyse der Immobiliendokumente für Due-Diligence-Zwecke	Grundbuchauszug, relevante Steuerunterlagen, Hypotheken, Einhaltung der geltenden Vorschriften für Wasser-/Gasleitungen, Einhaltung von Baugenehmigungen, Umweltfragen und andere im Einzelfall
Erforderliche Dokumente für Ausländer, die in Rumänien Immobilien kaufen	Ausweisdokumente (Reisepass für natürliche Personen), Unternehmensdokumente (wenn der Käufer eine juristische Person mit Sitz in einem anderen Staat ist)
Obligatorische Dokumente, die vom Verkäufer verlangt werden	Die Eigentumsurkunde, die Katasterunterlagen, der Grundbuchauszug, der Energieausweis und andere
Immobilienkauf über einen lokalen Bevollmächtigten	Der ausländische Staatsbürger kann durch eine Vollmacht einen Vertreter vor Ort mit der Abwicklung des Kaufs beauftragen
Besondere Schritte für Ausländer, die in Rumänien Immobilien (Häuser) kaufen	Die natürliche Person muss bei der Nationalen Agentur für Steuerverwaltung eine Steueridentifikationsnummer (NIF) beantragen
Steuern beim Kauf einer Immobilie in Rumänien	Steuer auf den Verkauf von Immobilien im Besitz natürlicher Personen: 3 % des Transaktionswerts bei einer Haltedauer von bis zu 3 Jahren, 1 % bei längerer Haltedauer, berechnet auf den gesamten Wert (der Freibetrag von 450.000 Lei wurde 2023 abgeschafft); die Steuer wird vom Notar berechnet und eingezogen Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch Notargebühren
Sonderbaugenehmigungen	Es gelten die baurechtlichen Vorgaben für Sanierungen/Umbauten sowie die Sonderregelung für Denkmalschutz
Schritten nach dem Kauf	Lokale Steuerregistrierung innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum der Beglaubigung des Kaufvertrags Notarielle Registereintragung Änderungen an Versorgungsverträgen
Beratung bei Immobilien in Rumänien kaufen	Auf Anfrage bietet unser Team Komplettlösungen für Ausländer an, die Wohnungen, Häuser, Geschäfts- oder Wohnkomplexe in Rumänien kaufen möchten.

Gibt es Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Gewerbe- und Wohnimmobilien?

Die rumänische Gesetzgebung kennt keine Verbote hinsichtlich des Eigentumsrechts an rumänischen Immobilien wie Wohnungen/Häuser, Geschäfts- oder Industriegebäuden für ausländische Staatsbürger, Staatenlose oder juristische Personen, unabhängig von ihrem Herkunftsland. Sie können also unter denselben Bedingungen wie rumänische Staatsbürger Eigentumsrechte an den oben genannten Immobilien erwerben.

Für das Grundstück, auf dem sich diese Gebäude befinden, gelten jedoch besondere Regeln: Bürger und juristische Personen aus EU- und EWR-Staaten erwerben Grundstücke unter denselben Bedingungen wie rumänische Staatsbürger; Staatsangehörige und juristische Personen aus anderen Staaten können Grundeigentum nur unter den Bedingungen internationaler Verträge auf der Grundlage der Gegenseitigkeit (oder durch gesetzliche Erbfolge) erwerben – andernfalls kann zugunsten des Gebäudes ein Oberflächenrecht (Superficies) am Grundstück begründet werden. Kurz gesagt: Ein Staatsangehöriger eines Staates außerhalb von EU und EWR, für den kein entsprechender Staatsvertrag gilt, kann zwar ein Nutzungsrecht am Grundstück erwerben, nicht aber das Eigentum daran. Unsere Anwälte für Immobilienrecht in Rumänien können Ihnen weitere Informationen über die rechtlichen Auswirkungen geben.

Welche Gesetze gelten für EU-Bürger beim Hauskauf in Rumänien?

Hinsichtlich des Eigentums an rumänischen Immobilienfür EU-Bürger, Staatenlose mit Wohnsitz in der EU und juristische Personen, die in einem EU-Mitgliedstaat gegründet wurden oder dem Europäischen Wirtschaftsraum angehören, ist der Prozess des Grunderwerbs durch das Gesetz Nr. 312/2005 geregelt. Grundlage ist Art. 44 Abs. (2) letzter Satz der rumänischen Verfassung, der besagt, dass “Ausländer (ausländische Staatsbürger) und Staatenlose das Privateigentum an Grund und Boden nur unter den Bedingungen erwerben können, die sich aus dem Beitritt Rumäniens zur Europäischen Union und anderen internationalen Verträgen ergeben, denen Rumänien beigetreten ist, auf der Grundlage der Gegenseitigkeit, in Übereinstimmung mit einem organischen Gesetz, sowie durch gesetzliche Erbfolge”.

Heute erwerben Bürger der EU- und EWR-Staaten, Staatenlose mit Wohnsitz in einem EU-Mitgliedstaat oder in Rumänien sowie juristische Personen aus EU-/EWR-Staaten Grundstücke in Rumänien unter denselben Bedingungen wie rumänische Staatsbürger und juristische Personen (Art. 3 des Gesetzes Nr. 312/2005).

Beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb von Ortschaften gelten für alle Käufer die Vorkaufsrechte und Bedingungen des Gesetzes Nr. 17/2014.

Wenn Sie mehr darüber wissen möchten, wenden Sie sich bitte an unsere rumänischen Anwälte für Immobilienrecht.

Wie kann ich ein Grundstück in Rumänien kaufen?

Beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb von Ortschaften (extravilan) besteht der erste Schritt darin, dass der Verkäufer bei der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, den Aushang des Verkaufsangebots beantragt (Gesetz Nr. 17/2014); für Grundstücke innerhalb von Ortschaften gilt dieses Verfahren nicht.

Dem Antrag auf Abgabe des Angebots müssen das Verkaufsangebot, Informationen über das Grundstück und den Verkäufer sowie die Katasterunterlagen beigefügt werden. Unsere Anwälte können Ihnen helfen, diese Dokumente zu überprüfen und Grundstück in Rumänien zu kaufen.

Die Vorkaufsberechtigten profitieren von diesem Antrag und haben das Recht, innerhalb von 45 Arbeitstagen nach dem Aushang des Verkaufsangebots ihre Absicht zum Kauf des Grundstücks zu bekunden, das Angebot anzunehmen und es zu registrieren.

Wenn kein Vorkaufsberechtigter seine Absicht bekundet, das Grundstück in Rumänienzu kaufen, kann das Grundstück zunächst nur an Käufer verkauft werden, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen (u. a. seit mindestens 5 Jahren Wohnsitz bzw. Sitz in Rumänien, landwirtschaftliche Tätigkeit und steuerliche Registrierung in Rumänien); erst wenn sich auch kein solcher Käufer findet, ist der Verkauf an jede natürliche oder juristische Person frei. Vor der notariellen Beurkundung ist in der Regel eine Genehmigung (aviz final) der zuständigen Stellen des Landwirtschaftsministeriums erforderlich. Anschließend kann der Verkauf von einem Notar beglaubigt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.

Vor Beginn der Kaufphase wird eine Due-Diligence-Prüfung in Rumänien empfohlen, die unsere Anwaltskanzlei Rumänienauf Anfrage anbietet.

Erforderliche Dokumente für den Kauf einer Immobilie in Rumänien

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen eine Reihe von Dokumenten vorbereiten und dem Notar vorlegen, bei dem der Kaufvertrag beurkundet wird.

Der Verkäufer wird folgende Dokumente vorbereiten:

• den Personalausweis;
•  die Eigentumsurkunde;
•  Steuerbescheinigung;
•  Katasterunterlagen (Grundbuch, Lageplan, Vermessungsplan);
•  Auszug aus dem Grundbuch;
• Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz;
•  eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes, in dem sich die Immobilie befindet (nur bei Wohnungen);
•  aktuelle Rechnungen der Versorgungsunternehmen.

Darüber hinaus müssen juristische Personen, die als Verkäufer einer Immobilie in Rumänien auftreten, auch eine gültige Steuerbescheinigung, eine Bescheinigung über die Eintragung ins Handelsregister, den Beschluss des Vorstands oder des Gesellschafters zum Verkauf der Immobilie und eine Vollmacht für den Vertreter des Unternehmens zum Abschluss des Kaufs/Verkaufs (falls zutreffend) vorlegen. Unsere rumänischen Immobilienanwälte prüfen, ob alle diese Dokumente in Ordnung sind.

Verkäufer sollten beachten, dass die Steuerbescheinigung nur für einen begrenzten Zeitraum gültig ist und dass im Falle von Miteigentümern auch die andere Partei vor dem Notar anwesend sein und eine separate Steuerbescheinigung auf ihren eigenen Namen erhalten muss. Ehegatten, die eine gemeinsame Immobilie verkaufen, müssen außerdem ihre Heiratsurkunde vorlegen.

Der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz wird von einem zertifizierten Energieprüfer ausgestellt. Unsere Anwälte für Immobilienrecht in Rumänien können ausländischen Staatsangehörigen helfen, diese Dienstleistung auszulagern. Es ist wichtig, nur mit einem akkreditierten Prüfer zusammenzuarbeiten. Dieser muss vom Ministerium für Entwicklung, öffentliche Arbeiten und Verwaltung (MDLPA), das der rumänischen Regierung untersteht, zugelassen sein.

Es ist gängige Praxis, beim Kauf einer Immobilie in Rumänien einen Vorvertrag abzuschließen. Unser Team von rumänischen Immobilienanwälten kann Ihnen bei der Erstellung des vorläufigen Kaufvertrags sowie des endgültigen Dokuments helfen. Diese werden bei jedem Notar in Rumänien beglaubigt und können innerhalb von 2-4 Tagen unterzeichnet werden, je nach dem vom Notar festgelegten Zeitplan.

Können Sie mir bei einer Immobilienprüfung in Rumänien helfen?

Wir haben ein Expertenteam aus rumänischen Anwälten aufgebaut, das sich der Entwicklung kreativer und professioneller Lösungen verschrieben hat, die auf die Geschäftsinteressen unserer Kunden zugeschnitten sind. Unsere Anwälte können eine Due-Diligence-Prüfung von Immobilien in Rumänien durchführen und Ihnen dabei helfen, die beste Entscheidung beim Kauf von Immobilien in diesem Land zu treffen.

Können Nicht-EU-Bürger Immobilien in Rumänien kaufen?

In Bezug auf Immobilieneigentum für ausländische Staatsbürger und Staatenlose, sowie für ausländische juristische Personen, von außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes:

Ausländer, die in Rumänien Immobilien kaufen, Staatenlose sowie juristische Personen, die ausländischen Staaten angehören, können das Eigentum an Grundstücken nur unter den in internationalen Verträgen vorgesehenen Bedingungen auf der Grundlage der Gegenseitigkeit (oder durch gesetzliche Erbfolge) erwerben; Wohnungen und Gebäude können sie dagegen ohne diese Einschränkung erwerben. Diese Bedingungen können mit unseren Anwälten in Rumänien weiter besprochen werden.

Kosten für den Immobilienerwerb in Rumänien

Die Immobilienpreise in Rumänien variieren auf Kreisebene und auch innerhalb derselben Stadt, je nachdem, in welchem Gebiet sich die Wohnung oder das Haus befindet. Bukarest und Klausenburg sind statistisch gesehen die beiden Städte in Rumänien mit den höchsten Immobilienpreisen. Die Preise variieren zwischen Wohnungen in alten, kommunistischen Wohnblocks und neuen Wohnkomplexen, insbesondere im nördlichen Teil von Bukarest.

In Bukarest sind die höchsten Preise für Immobilien im Zentrum und im Norden der Stadt zu verzeichnen, während die höchsten Preise in Cluj (Klausenburg) ebenfalls für Wohnungen im zentralen Bereich der Stadt verzeichnet wurden.

Qualifizierter Rechtsbeistand kann langfristige finanzielle Vorteile bringen und die rechtlichen Risiken Ihrer Investition deutlich verringern. Rufen Sie unsere Anwaltskanzlei in Rumänien an, um eine kostenlose Beratung zu erhalten.